Habitação: compra de imóveis

Comprar um imóvel não é uma tarefa simples. Não basta escolher a opção que seja compatível com o orçamento familiar, mas é importante fazer um cuidadoso planejamento e prestar atenção a alguns detalhes para que a compra não se torne uma dor de cabeça.

Localização e vizinhança

  • Verifique as facilidades existentes próximas ao imóvel: comércio, bancos, escolas, parques, mercados, áreas de lazer, serviços de saúde e outros estabelecimentos que forem importantes para você e sua família.
  • Quais são as opções de acesso ao imóvel? Verifique quais são as opções de transporte público existentes na região. Se utilizar veículo próprio, atente-se às condições das vias de acesso, principalmente, nos horários de pico.
  • O imóvel fica perto do trabalho, da família e da escola dos filhos? Morar perto desses locais pode ser um fator fundamental para uma melhor qualidade de vida e economia de tempo e dinheiro.
  • Visite o imóvel em diferentes horários. Alguns aspectos podem desvalorizá-lo ou colocá-lo em risco, como ventilação e incidência de sol ao longo do dia.
  • Faça uma consulta na Prefeitura, ou nos órgãos públicos responsáveis em seu município, se há projetos de grandes obras públicas, como linhas do metrô ou abertura de novas avenidas, que possam colocar o imóvel na mira de possíveis desapropriações.
  • Não esqueça do sossego e da tranquilidade, sobretudo no horário noturno. Verifique se as ruas próximas possuem tráfego pesado de veículos e se há pontos geradores de barulho como indústrias, bares, casas noturnas, escolas de samba e outros pontos de atração de grande público.
  • Converse com moradores da vizinhança para conhecer um pouco mais sobre o cotidiano da região.

Imóveis na planta ou em construção

  • Guarde todo o material de propaganda sobre o empreendimento (folhetos, e-mails, plantas e prospectos). Essa é uma forma segura de garantir os seus direitos caso o imóvel não seja entregue conforme foi inicialmente ofertado.
  • Ao assinar o contrato, exija as plantas do imóvel e o memorial descritivo. Analise com cuidado esses documentos, sobretudo o conteúdo do memorial descritivo - esse documento descreve, detalhadamente, todos os aspectos construtivos da obra desde a fundação até o tipo de revestimento que será aplicado nas paredes, por exemplo. Verifique as marcas e o tipo de material que será utilizado.
  • Na vistoria antes da entrega, verifique se todos os itens estão de acordo com o que foi discriminado no memorial descritivo do empreendimento e se há algum problema a ser resolvido. Recuse a entrega das chaves caso alguma coisa esteja por fazer ou não bata com o que foi ofertado pela construtora.
  • Leia, com o máximo de atenção, toda a documentação do imóvel antes de fechar o negócio e assinar qualquer documento. Se possível, solicite a assessoria de um advogado especializado para "traduzir" os termos jurídicos dos contratos.
  • Conheça muito bem o histórico da construtora: consulte os órgãos de defesa do consumidor para ver o histórico de reclamações, quantos anos a empresa atua no mercado e não deixe de conferir o seu portfólio. É aconselhável visitar imóveis prontos da construtora ou que estão em estágio avançado de obras para olhar de perto a qualidade da construção.
  • Solicite referências comerciais de outras obras realizadas pela construtora. No caso de imobiliária, verifique se ela possui cadastro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI. Caso contrário, não compre.
  • Tenha conhecimento das cláusulas contratuais em caso de desistência ou impossibilidade de pagamento.
  • Antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação do financiamento pelo banco.

Imóveis usados

  • Visite o imóvel em diferentes horários. Durante o dia, é possível identificar com mais facilidade possíveis problemas de construção, como rachaduras, infiltrações e mofos. À noite, verifique a incidência de barulho na região.
  • Verifique a pressão da água abrindo torneiras e acenda as luzes para conferir a existência de algum problema elétrico.
  • Veja se o imóvel está com as contas em dia. Verifique se há débitos com o condomínio ou com o município (IPTU atrasado).
  • Tenha cautela na assinatura do contrato. Verifique toda a documentação do imóvel e do vendedor. Se houver alguma desconfiança, busque a ajuda de um advogado de sua confiança.

Quebra de contrato

  • De maneira geral, o comprador pode solicitar o distrato do contrato quando desiste do imóvel por algum motivo. Geralmente, isso ocorre quando o comprador não consegue obter o financiamento com a instiuição financeira ou não consegue pagar as parcelas exigidas durante a fase de obras.
  • A construtora pode reter parte do valor pago caso o distrato seja feito pelo comprador. A justiça entende como razoável que o vendedor retenha um percentual de 10 a 20%. Quando a quebra de contrato ocorrer por culpa da construtora (por exemplo, atraso na entrega do imóvel), o comprador deve receber o valor total pago até o momento.
  • Atente-se ao contrato de compra e venda para verificar cláusulas abusivas que possam dificultar o recebebimento de valores no caso de distrato.

Taxas, impostos e custos extraordinários

  • O comprador deve se preparar para arcar com os custos de transferência do imóvel. Apesar de serem negociáveis com o vendedor, essas taxas devem ser pagas pelo novo proprietário. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, que é cobrado pela Prefeitura, e o registro do imóvel no cartório devem ser contabilizados na conta final da aquisição do bem.
  • No caso de imóveis comprados na planta ou em construção, verifique como é feito o reajuste do saldo devedor durante o período de obras. As construtoras fazem a atualização do valor de venda do imóvel pelo Índice Nacional de Custo da Construção - INCC (ou outro índice oficial) até a entrega das chaves ou assinatura do financiamento bancário.
  • No caso de financiamento, o comprador ainda deve pagar as taxas administrativas e seguro obrigatório cobradas pelo banco.
  • Esteja preparado para os custos extraordinários: ITBI, taxas de cartório e bancos representam algo em torno de 3 a 5% a mais na conta do imóvel novo. Leve esse valor em consideração para não ter problemas antes mesmo de fazer a mudança.

Terrenos

  • Antes de comprar um terreno, confira se os documentos do imóvel estão em ordem. Na dúvida, um advogado pode lhe ajudar a analisar a documentação antes de fechar negócio.
  • O terreno está localizado numa área legalizada? Verifique nos órgãos públicos municipais se o lote está em área de manancial ou se há alguma irregularidade.
  • Nunca feche negócio sem visitar o terreno. Ofertas atraentes demais podem ser sinal de golpe.
  • Procure um engenheiro para analisar o terreno. Isso é importante para verificar possíveis inclinações, desníveis ou problemas no solo que possam dificultar ou aumentar em demasia os custos da construção.

Tipos de financiamento

  • O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, depositado mensalmente pelas empresas aos funcionários com carteira assinada, pode ser usado para o abatimento do valor do imóvel. Para obter esse benefício, o interessado deve entrar em contato com a Caixa por meio do site da instituição ou pelo 0800-726-0207.
  • Atualmente, as exigências para pedir um financiamento imobiliário são bem menos rigorosas. Embora seja obrigatória a comprovação de que o comprador esteja apto para arcar com as despesas, alguns bancos aceitam renda informal e oferecem taxas de juros mais vantajosas.
  • Recomenda-se uma pesquisa apurada em várias instituições financeiras com o objetivo de verificar as melhores taxas de juros e condições de pagamento. Isso pode ser feito diretamente nas agências ou na internet, pois que muitos bancos disponibilizam simuladores em seus sites para que os interessados possam fazer suas cotações de maneira mais prática.
  • As exigências variam de banco para banco, mas a regra mais importante costuma ser a seguinte: o valor da prestação não pode ser maior do que 30% da renda mensal líquida.
  • Além disso, o comprador deve ficar atento também ao sistema de amortização dos juros. O mercado geralmente utiliza dois sistemas: a tabela PRICE e o Sistema de Amortização Constante – SAC. O primeiro caracteriza-se por prestações fixas com crescimento das parcelas de amortização no decorrer do tempo. Em contrapartida, o SAC possui prestações decrescentes e parcelas de amortização constantes até o fim do financiamento. Ainda existe o sistema SACRE, utilizado apenas pela CAIXA. A diferença básica desse sistema é que a parcela de amortização é maior, o que significa uma redução mais rápida do saldo devedor.
  • A principal vantagem do consórcio em relação ao financiamento é que o preço final do imóvel será menor, pois não há cobrança de juros. Isso porque, em vez de um empréstimo, o consórcio funciona como uma espécie de poupança. No entanto, o consórcio não é atraente para aqueles que não podem esperar muito tempo para fazer a mudança, uma vez que é necessário ser sorteado ou dar um lance alto para tirar a carta de crédito.

Última atualização: abril de 2015